【原创】为什么开发商也着急推出房产税

齐老师，你这篇文章中，提到，关于房产税对于开发商的影响那段，我不是很明白，请老师，能再解释一下么？

回答：由于现在房价高推升地价高，地价高反过来会推升房价高，新房影响二手房，二手房反过来刺激新房，所以政府压力山大，要想尽快控制价格的过快上涨，他们就选择限价政策，限制新房价格，不能让你卖的太高，这样统计数据就好看了。但是政府又不想放弃卖地收入，于是形成了卖地是市场价，卖房是计划价的矛盾，所以开发商的利润就少了，他想卖更高价，也能够卖的掉，但政府不让他卖，就是这么个道理。所以开发商也在积极推动房产税改革。一旦出了房产税，开发商拿地就不用交土地出让金了。这样新房价格就会大幅下降。新房相对于老房子，新房价格低，但每年的房产税比较重。而二手房价格很高，但房产税比较少，会按照70年的剩余年限扣除。比如你是10年的房子，还有60年的土地使用权，所以就给你减免掉6/7的房产税，你就交1/7就可以了。那么问题来了，面对便宜的房子，持有成本高，和贵的房子，持有成本相对较低，一般年轻人会选哪个呢？我猜一定是会选总价低的新房，而越老的房子，越不好卖，一个是残值比较低，一个是税会比较高。所以房产税推出，开发商卖房就会更好卖了，而二手房就更难卖了。这是开发商积极推动房产税的主要原因。

昨天看了一下中国平安和万科的净资产收益率都有百分之十几，但是总资产收益率只有百分之一多点，企业负债高，利润低，感觉风险很大。自我感觉不知对错。

回答：说明资产负债率比较高，中国平安是金融类企业，钱就是他的生产工具，而地产行业也是最典型的负债行业。他们都是靠杠杆赚钱的。这种企业有明显的反身性，也就是行情好的时候，他们都会表现很好，行情不好的时候，就会表现更糟糕。所以保险一般不用PE估值，一般用新业务倍数来估算，用息税前收入来代替净利润。房地产的估值一般看房地产周期，在房地产周期的底部买入，而在房地产释放出最靓丽业绩的时候离开，今年年底的年报就是房地产业绩最好的时候。所以不同类型的公司，投资的方法大不相同，没有一概而论的，这也是我们要开【齐俊杰读财报】公众号的主要原因，这里我们能够说的细致一些。包括中国平安和万科，我们都会带来具体的财报分析。

齐总好，财报里提到的申万量化小盘，我如果直接买入比较多的当底仓，之后再定投这样好不好?理由是和您定投了一年的成本差不多。

回答：我们常批评，既然有国际惯例，为什么还要中国特色？既然有成型的方法，照搬就好了，为什么还要改进，事实证明出问题最多的地方就是特色，我们也是如此，有方法不用，总想着改进方法，获得更高的收益，这就是一种贪婪。你现在要大量买入底仓，那么就要判断市场是出于一个底部位置不会再大幅下跌，但只要判断就有错误。判断越多错的就会越多，一个投资系统不能以判断市场位置为基础的，那样就肯定会赔钱，所以我建议您，既然有方法就按照方法做，要想在市场里获得成功，就先要把交易作对，交易对了才能赚钱，交易做错了，即使赚钱了，也没用，因为这会让你养成一个赔大钱的习惯。你的投资是要赚钱的，而不是要比我的成本低，不要把目的搞错了。

齐老师，尽管现在创业板和中证500处于底部，但在美国加息的背景下，股市会怎么样，是不是也会受到影响。

回答：利率上行，股市一定下行，所以明年股市不会有秋收的牛市，但依然会上演分化，今年是指数涨了，个股没怎么涨，明年很可能会反过来，指数跌但个股再涨，但这都不重要，靠预测股市永远不可能赚钱，我们只要知道，中证500和创业板处于相对历史估值底部，也知道风格轮换一定会出现，这两点基础就足够了。现在要做的就是打好你的底仓。至于什么时候收回，是等来的，而不是猜来的。

分位标准差是怎么计算的呢？

回答：分位标准差的全称叫做，历史市盈率估值分位标准差，是计算他历史上有多长时间停留在什么位置的指标，比如现在创业板的分位标准差达到27%，就是说他现在的估值水平超过了历史上27%的时间。也就是说，他有很大的概率会超过这个水平，相反，上证50的分位标准差在75%，说明他已经高出了历史上3/4的时间，那么你继续获利的机会就不到1/4，这时候显然就是高估区域，作为基金定投其实很简单，当低于分位标准差50%的时候开始定投，当高于分位标准差70%的时候逐渐止盈退出求可以了。

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齐俊杰读财报

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